Invertir en República Dominicana empezando por el título, no por la rentabilidad

Casi todas las conversaciones sobre invertir en República Dominicana arrancan con un porcentaje. Esta arranca con un documento, porque la rentabilidad de un inmueble nunca es más sólida que el derecho que usted tiene sobre él. A continuación se repasan las preguntas que un inversor debería poder contestar antes de firmar: qué permite la ley a un extranjero, qué adquiere jurídicamente quien compra sobre plano, qué comprobaciones puede hacer sin depender de quien vende, qué muestran las cifras medidas de demanda y dónde el bruto se convierte en neto. El caso práctico es Riviera Bay: 110 residencias amuebladas en Cana Bay, Punta Cana.

¿Qué tiene jurídicamente un inversor extranjero?

La respuesta corta es: lo mismo que un dominicano. No existe un régimen aparte para compradores extranjeros que haya que invocar. El derecho que adquiere quien no es dominicano es el derecho de propiedad ordinario del artículo 51 de la Constitución; la antigua exigencia de autorización presidencial para que un extranjero comprara quedó abolida por el Decreto 21-98 en 1998; y la ley de inversión extranjera, la Ley 16-95, sitúa en su artículo sexto a inversores extranjeros y nacionales en pie de igualdad. No hace falta residencia para comprar ni permiso para conservar.

Eso resuelve si usted puede ser propietario. No resuelve qué, exactamente, poseerá, y en esa segunda pregunta la práctica dominicana se aparta de lo que suele dar por hecho un comprador de Madrid, Bogotá o Ciudad de México. En su país el documento de referencia es la escritura pública. Aquí su equivalente es el contrato definitivo de venta, firmado ante notario, pero el contrato no es el momento en que usted pasa a ser dueño. La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, de 2005, hace constitutiva la inscripción en su artículo 90: el derecho existe porque consta en el Registro de Títulos, y lo que el registro dice se presume exacto. El documento que después acredita la propiedad es el certificado de título, que el artículo 91 describe como emitido y garantizado por el Estado.

Una línea de la ley de inversión pide cautela más que entusiasmo. Su artículo sobre remesas está redactado pensando en la inversión en el capital de una empresa, y el texto no aclara cómo trata a un particular que compra una residencia a su propio nombre. Si sacar los rendimientos del país es parte de su plan, hágale esa pregunta concreta a un abogado dominicano antes de decidir cómo va a titular el inmueble.

¿Qué adquiere realmente quien compra sobre plano?

Comprar sobre plano significa firmar antes de que lo que usted compra exista como unidad registrada. La mayoría de estas compras empieza con un contrato de promesa de venta, que ordena la relación entre las partes mientras el edificio se levanta; es un compromiso de vender, no una venta, y no transmite la propiedad. La propiedad llega después, cuando se inscribe el contrato definitivo.

En un condominio hay una capa más. Según el artículo 101 de la Ley 108-05, el condominio nace jurídicamente cuando se inscribe, y solo entonces cada unidad privativa recibe su propio certificado de título. La norma de fondo es la Ley 5038 de 1958, modificada por la ley de registro, y el Registro Inmobiliario publica un único servicio que cubre tanto el régimen de un edificio terminado como el de uno inscrito todavía en proceso. Eso le dice que hay una vía definida. No le dice en qué punto de ella está un proyecto concreto, y esa es una pregunta que su abogado debe responder con documentos, no con un folleto.

En Riviera Bay, el objeto de la inversión es una de 110 residencias, desde una de una habitación de 720 pies cuadrados hasta una de tres habitaciones de 1,418 pies cuadrados, con precios de $210,000 a $390,000 y entregadas amuebladas. El intercambio de la compra sobre plano es el mismo en todas partes: una entrada más temprana y la elección de distribución, a cambio de asumir el riesgo de entrega. El contrapeso honesto a ese riesgo es un historial comprobable, y el desarrollador publica el suyo: activo desde 2003 y con más de 3,000 unidades entregadas.

Conviene saber también que el derecho dominicano prevé un vehículo específico para el desarrollo inmobiliario: el fideicomiso de desarrollo inmobiliario del artículo 58 de la Ley 189-11, un patrimonio separado administrado por una fiduciaria. Si un proyecto determinado lo utiliza es una cuestión de hecho que se responde con documentos; pídalos en lugar de suponer nada, en un sentido o en otro.

¿Qué comprobaciones puede hacer sin depender de quien vende?

Buena parte de la debida diligencia dominicana se hace frente a instituciones públicas y no frente a la palabra de alguien que interviene en la venta. Su abogado las hará de oficio; saber cuáles son le permite preguntar si se hicieron y leer usted mismo las respuestas.

1. Leer el estado jurídico actual del terreno
   El Registro de Títulos emite la Certificación del Estado Jurídico del Inmueble por RD$1,000 por inmueble. Es la lectura vigente del registro, con cargas y anotaciones; un certificado de título, en cambio, muestra el registro solo tal como estaba el día en que se imprimió.
2. Ubicar la parcela en el mapa público
   La Consulta Geográfica del Registro Inmobiliario muestra parcelas aprobadas, históricas y anuladas. Ver la parcela donde los planos la sitúan es una forma sencilla de confirmar que el terreno del contrato es el terreno real.
3. Saber qué tipo de título hay debajo
   Una constancia anotada registra una superficie dentro de una parcela mayor sin fijar dónde está. El artículo 129 de la Ley 108-05 prohibió emitir nuevas sobre inmuebles registrados, salvo para inmuebles ya sometidos a régimen de condominio, así que pregunte bajo qué documento se tiene el terreno.
4. Consultar el proyecto en CONFOTUR
   El portal del consejo de fomento turístico permite a cualquiera ver la clasificación de un proyecto, filtrando por provisional o definitiva, por estado y por provincia. Lea la ficha el mismo día en que vaya a apoyarse en ella.
5. Hacer revisar los documentos del condominio
   Para una unidad en condominio, el expediente del abogado incluye la declaración de condominio, el reglamento de condominio y los planos de construcción aprobados. El reglamento es el que un inversor debería leer en persona, por la razón que explica la sección siguiente.

¿De dónde saldría la demanda de alquiler?

Esta es la parte del análisis que se puede medir en vez de discutir. El Banco Central contabilizó 5,275,492 llegadas de extranjeros no residentes que entraron al país por el Aeropuerto Internacional de Punta Cana en 2025, el 71.9% del total nacional. Ese mismo año, los hoteles de la zona Punta Cana/Bávaro registraron una ocupación del 81.6%, frente al 75.0% del conjunto del país; La Romana/Bayahíbe marcó una cifra algo más alta todavía, de modo que se trata de una zona fuerte, no de una zona única.

Conviene ser preciso con lo que miden esas cifras. Cuentan pasajeros aéreos y habitaciones de hotel. No son la ocupación de condominios, ni el desempeño de alquileres vacacionales, ni un pronóstico para ninguna residencia, estas incluidas. Lo que sí establecen es que el flujo de visitantes del que depende un plan de alquiler es real y se concentra en esta parte del país. Los tiempos de trayecto que publica Riviera Bay sitúan el Aeropuerto Internacional de Punta Cana a 20 min y la playa de Bávaro a 5 min, lo que coloca las residencias dentro de ese flujo y no en su orilla.

En el plano legal del alquiler hay una regla que un inversor no debe saltarse. La ley nacional permite el alquiler de corta estancia; la restricción que de verdad obliga es el reglamento del propio condominio. Eso convierte el reglamento de condominio en un documento de inversión, no en un trámite administrativo: lo que una hoja de cálculo suponga sobre alquileres por noches tiene que resistir su lectura.

¿Qué separa la cifra bruta de la neta?

Una rentabilidad proyectada es una idea bruta hasta que se le aplican los impuestos. Dos tasas publicadas deben entrar en cualquier modelo. Los ingresos por alquiler de fuente dominicana de un propietario no residente soportan una retención del 27% calculada sobre el monto bruto, sin deducciones, como pago único y definitivo. Y el alojamiento turístico de corta estancia paga un ITBIS del 18%, del que responde el anfitrión y no la plataforma de reservas. Las tasas cambian, así que confirme ambas antes de apoyarse en ellas.

Al otro lado del balance está la Ley 158-01, CONFOTUR. Para la primera compra al desarrollador de una unidad en un proyecto clasificado, elimina el impuesto de transferencia del 3% al cierre y prevé la exención del impuesto anual a la propiedad del 1% durante 15 años. Hay que solicitarla e inscribirla en el título, y quien compra en reventa no hereda el ahorro del impuesto de transferencia. Cómo se relaciona con el impuesto sobre los ingresos del alquiler es algo que ninguna fuente de las que manejamos deja resuelto, así que trátelo como una pregunta para su abogado y no como una línea del modelo.

El sitio de Riviera Bay publica una rentabilidad proyectada del 12–15%. Es una proyección, no una cifra alcanzada ni una promesa. Lo útil es pedir los supuestos que hay detrás —ocupación, tarifa por noche, costo de administración, cuotas de mantenimiento— y pasarlos después por las dos tasas anteriores, para que la cifra que usted compare con otras opciones sea la que de verdad le llegaría.

¿Qué riesgos conviene dejar por escrito antes de comprometerse?

Toda inversión tiene riesgos; la disciplina consiste en nombrarlos antes del contrato, cuando todavía cuesta poco ponerles precio. En un condominio dominicano sobre plano hay cuatro que deben estar en la lista.

La entrega. Hasta la entrega, usted tiene una posición contractual, no una unidad registrada. El historial de obras terminadas del desarrollador es la prueba que pesa aquí, y por eso importa más que cualquier recreación.

Las normas del edificio. El alquiler de corta estancia depende del reglamento, y buena parte del costo de funcionamiento también. Léalo antes de modelar ingresos, no después.

La valoración. Ningún índice publicado pone precio a este mercado. El índice de precios de vivienda del Banco Central se construye con registros de préstamos hipotecarios locales concentrados en el área metropolitana de Santo Domingo, de modo que no puede decirle cuánto vale un condominio en La Altagracia ni cómo ha evolucionado. Cualquier afirmación sobre revalorización en Punta Cana es, por tanto, una opinión sin referencia, y así debe pesarse.

La moneda. Aquí los precios se expresan en dólares estadounidenses y los gastos locales se pagan en pesos, de modo que un inversor cuyo dinero está en euros o en otra divisa mantiene una segunda exposición junto al inmueble.

Nada de esto desaconseja invertir. Lo que aconseja es hacerlo en el orden correcto: primero el título, después los documentos, luego la demanda y, al final, el porcentaje, cuando todo lo que lo sostiene ya se ha comprobado.

Preguntas frecuentes

¿Necesito residencia dominicana para invertir en un inmueble aquí?

No. Un extranjero puede comprar y conservar un inmueble dominicano a su propio nombre en las mismas condiciones que un dominicano, sin requisito de residencia y sin trámite de autorización. La residencia es un proceso migratorio distinto, con sus propios papeles, si es que usted la quiere.

¿Cuándo paso a ser realmente propietario de una unidad sobre plano?

Cuando se inscribe el contrato definitivo de venta y la unidad tiene su propio certificado de título. Según la Ley 108-05, la inscripción es lo que crea el derecho, y las unidades de un condominio reciben sus certificados una vez que el propio condominio está inscrito. Hasta entonces, su posición descansa en el contrato que firmó.

¿Una ocupación hotelera del 81.6% significa que una residencia de Riviera Bay se alquilaría a ese ritmo?

No. Es la cifra del Banco Central para las habitaciones de hotel de la zona Punta Cana/Bávaro en 2025. Muestra la profundidad de la demanda de visitantes en el área; no mide cómo funciona ningún condominio ni ningún alquiler vacacional, y nunca debería copiarse en un modelo de ingresos como si lo hiciera.

¿Cuál es el documento más útil que puedo pedir antes de firmar?

Además de la revisión de su abogado, la Certificación del Estado Jurídico del Inmueble: por RD$1,000 ofrece la lectura vigente del registro sobre el terreno, con cualquier carga o anotación. En un condominio, añada el reglamento, porque decide qué puede hacer usted con la unidad una vez que sea suya.