Investir en République dominicaine en commençant par le titre, pas par le rendement

Presque toutes les discussions sur l'investissement en République dominicaine commencent par un pourcentage. Celle-ci commence par un document, car le rendement d'un bien n'est jamais plus solide que le droit que vous détenez sur lui. Voici les questions auxquelles un investisseur devrait pouvoir répondre avant de signer : ce que la loi permet à un étranger de posséder, ce qu'acquiert juridiquement l'acheteur sur plan, quelles vérifications il peut mener sans dépendre du vendeur, ce que montrent les chiffres mesurés de la demande, et où le brut devient net. L'exemple concret est Riviera Bay : 110 résidences meublées à Cana Bay, Punta Cana.

Que détient juridiquement un investisseur étranger ?

La réponse courte : la même chose qu'un Dominicain. Il n'existe pas de régime distinct pour les acheteurs étrangers. Le droit qu'acquiert un non-Dominicain est le droit de propriété ordinaire de l'article 51 de la Constitution ; l'ancienne obligation d'obtenir une autorisation présidentielle avant qu'un étranger n'achète a été abolie par le Decreto 21-98 en 1998 ; et la loi sur l'investissement étranger, la Ley 16-95, place en son sixième article investisseurs étrangers et nationaux sur un pied d'égalité. Aucune résidence n'est requise pour acheter, aucun permis pour conserver.

Voilà qui règle la question de savoir si vous pouvez être propriétaire. Cela ne dit pas ce que, précisément, vous posséderez, et c'est là que la pratique dominicaine s'écarte de ce que suppose volontiers un acheteur venu de Paris, de Montréal ou de Bruxelles. Chez vous, le document de référence est l'acte notarié de vente. Ici, son équivalent est le contrato definitivo de venta, signé devant notaire — mais le contrat n'est pas le moment où vous devenez propriétaire. La Ley 108-05 sur le registre immobilier, de 2005, rend l'inscription constitutive en son article 90 : le droit existe parce qu'il figure au Registro de Títulos, et le contenu du registre est présumé exact. Le document qui prouve ensuite la propriété est le certificado de título, que l'article 91 décrit comme délivré et garanti par l'État.

Une ligne de la loi sur l'investissement appelle la prudence plutôt que l'enthousiasme. Son article sur les transferts de fonds vise l'investissement au capital d'une société, et le texte ne précise pas comment il traite un particulier qui achète une résidence en son nom propre. Si rapatrier les revenus fait partie de votre projet, posez exactement cette question à un avocat dominicain avant de choisir comment détenir le bien.

Qu'acquiert réellement l'acheteur sur plan ?

Acheter sur plan, c'est signer avant que ce que vous achetez n'existe comme lot inscrit. La plupart de ces achats commencent par un contrato de promesa de venta, qui encadre la relation entre les parties pendant la construction ; c'est un engagement de vendre, pas une vente, et il ne transfère pas la propriété. Celle-ci arrive plus tard, avec l'inscription du contrat définitif.

Pour une copropriété, il y a une couche de plus. Selon l'article 101 de la Ley 108-05, la copropriété elle-même naît juridiquement lors de son inscription, et ce n'est qu'alors que chaque lot privatif reçoit son propre certificado de título. Le texte de fond est la Ley 5038 de 1958, modifiée par la loi sur le registre, et le Registro Inmobiliario publie un service unique couvrant à la fois le régime d'un immeuble achevé et celui d'un immeuble inscrit encore en cours. Cela vous apprend qu'une voie définie existe. Cela ne vous dit rien de l'étape où se trouve un projet donné, question à laquelle votre avocat doit répondre sur pièces, et non sur brochure.

À Riviera Bay, l'objet de l'investissement est l'une des 110 résidences, d'un plan une chambre de 720 pieds carrés à un plan trois chambres de 1 418 pieds carrés, à des prix allant de 210 000 $ à 390 000 $, livrées meublées. L'arbitrage de l'achat sur plan est le même partout : une entrée plus précoce et le choix du plan, en échange du risque de livraison. Le contrepoids honnête à ce risque est un historique vérifiable, et le promoteur publie le sien : actif depuis 2003, avec plus de 3 000 logements livrés.

Il est bon de savoir aussi que le droit dominicain prévoit un véhicule propre à la promotion immobilière : le fideicomiso de développement immobilier de l'article 58 de la Ley 189-11, un patrimoine séparé géré par un fiduciaire. Qu'un projet donné y recoure ou non est une question de fait, qui se tranche sur documents ; demandez-les au lieu de supposer quoi que ce soit, dans un sens ou dans l'autre.

Quelles vérifications mener sans dépendre du vendeur ?

Une bonne part de la vérification préalable dominicaine se fait auprès d'institutions publiques, et non sur la parole d'une personne impliquée dans la vente. Votre avocat les mènera d'office ; les connaître vous permet de demander si elles ont été faites et de lire vous-même les réponses.

1. Lire l'état juridique actuel du terrain
   Le Registro de Títulos délivre la Certificación del Estado Jurídico del Inmueble pour RD$1,000 par bien. C'est la lecture à jour du registre, charges et annotations comprises ; un certificado de título, lui, ne montre le registre que tel qu'il était le jour de son impression.
2. Situer la parcelle sur la carte publique
   La Consulta Geográfica du Registro Inmobiliario montre les parcelles approuvées, historiques et annulées. Voir la parcelle là où les plans la placent permet de vérifier simplement que le terrain du contrat est bien le terrain réel.
3. Savoir quel type de titre se trouve dessous
   Une constancia anotada enregistre une surface au sein d'une parcelle plus grande sans en fixer l'emplacement. L'article 129 de la Ley 108-05 a interdit d'en délivrer de nouvelles sur les biens inscrits, sauf pour les biens déjà placés sous un régime de copropriété : demandez donc sous quel document le terrain est détenu.
4. Consulter le projet auprès de CONFOTUR
   Le portail du conseil de promotion touristique permet à chacun de voir le classement d'un projet, avec des filtres par classement provisoire ou définitif, par statut et par province. Lisez la fiche le jour même où vous comptez vous y fier.
5. Faire examiner les documents de la copropriété
   Pour un lot en copropriété, le dossier de l'avocat comprend la declaración de condominio, le reglamento de condominio et les plans de construction approuvés. Le règlement est celui qu'un investisseur devrait lire lui-même, pour la raison exposée dans la section suivante.

D'où viendrait la demande locative ?

C'est la partie du dossier qui se mesure au lieu de se discuter. Le Banco Central a compté 5 275 492 arrivées d'étrangers non résidents entrés dans le pays par l'aéroport international de Punta Cana en 2025, soit 71,9 % du total national. La même année, les hôtels de la zone Punta Cana/Bávaro ont affiché un taux d'occupation de 81,6 %, contre 75,0 % pour l'ensemble du pays ; La Romana/Bayahíbe a relevé un chiffre encore un peu supérieur, si bien qu'il s'agit d'une zone forte, pas d'une zone unique.

Il faut être précis sur ce que mesurent ces chiffres. Ils comptent des passagers aériens et des chambres d'hôtel. Ce ne sont ni l'occupation de copropriétés, ni la performance de locations de vacances, ni une prévision pour une résidence quelconque, celles-ci comprises. Ce qu'ils établissent, c'est que le flux de visiteurs dont dépend un projet locatif est réel et se concentre dans cette partie du pays. Les temps de trajet publiés par Riviera Bay placent l'aéroport international de Punta Cana à 20 min et la plage de Bávaro à 5 min, ce qui situe les résidences au cœur de ce flux et non à sa marge.

Côté juridique, une règle ne doit pas être sautée. La loi nationale autorise la location de courte durée ; la contrainte qui s'impose réellement est le règlement de la copropriété elle-même. Cela fait du reglamento de condominio un document d'investissement, et non une formalité : ce qu'un tableur suppose sur les locations à la nuitée doit résister à sa lecture.

Qu'est-ce qui sépare le chiffre brut du chiffre net ?

Un rendement projeté reste une notion brute tant que l'impôt ne s'y est pas appliqué. Deux taux publiés ont leur place dans tout modèle. Les revenus locatifs de source dominicaine d'un propriétaire non résident subissent une retenue de 27 % calculée sur le montant brut, sans déduction, à titre de paiement unique et libératoire. Et l'hébergement touristique de courte durée est soumis à l'ITBIS au taux de 18 %, dont l'hôte est redevable, et non la plateforme de réservation. Les taux évoluent : confirmez-les tous deux avant de vous y fier.

De l'autre côté du bilan se trouve la loi 158-01, CONFOTUR. Pour un premier achat auprès du promoteur d'un lot situé dans un projet classé, elle supprime, au moment de l'acte, la taxe de mutation de 3 % et prévoit l'exonération de la taxe foncière annuelle de 1 % pendant 15 ans. Elle doit être demandée et inscrite sur le titre, et l'acheteur d'une revente n'hérite pas de l'économie sur la taxe de mutation. Son articulation avec l'impôt sur les revenus locatifs n'est tranchée par aucune source dont nous disposons : traitez-la comme une question pour votre avocat, pas comme une ligne du modèle.

Le site de Riviera Bay publie un rendement projeté de 12–15 %. C'est une projection, ni un résultat atteint ni une promesse. La réponse utile consiste à demander les hypothèses qui la sous-tendent — occupation, tarif à la nuitée, coût de gestion, charges de copropriété — puis à les passer au crible des deux taux ci-dessus, pour que le chiffre que vous comparez à d'autres options soit celui qui vous parviendrait réellement.

Quels risques mettre par écrit avant de s'engager ?

Tout investissement comporte des risques ; la discipline consiste à les nommer avant le contrat, quand ils coûtent encore peu à chiffrer. Pour une copropriété dominicaine sur plan, quatre doivent figurer sur la liste.

La livraison. Jusqu'à la remise des clés, vous détenez une position contractuelle, pas un lot inscrit. L'historique de chantiers achevés du promoteur est la preuve qui compte ici, et c'est pourquoi il importe davantage qu'une image de synthèse.

Les règles de l'immeuble. La location de courte durée dépend du règlement, et une bonne part des frais de fonctionnement aussi. Lisez-le avant de modéliser des revenus, pas après.

La valorisation. Aucun indice publié ne donne le prix de ce marché. L'indice des prix du logement du Banco Central est construit à partir de dossiers de prêts hypothécaires locaux concentrés dans l'agglomération de Saint-Domingue ; il ne peut donc pas vous dire ce que vaut une copropriété dans La Altagracia ni comment elle a évolué. Toute affirmation de plus-value à Punta Cana est une opinion sans référence, et doit être pesée comme telle.

La devise. Les prix sont exprimés ici en dollars américains et les frais locaux se paient en pesos : un investisseur dont l'argent est en euros ou dans une autre devise porte donc une seconde exposition à côté du bien.

Rien de tout cela ne déconseille d'investir. Cela conseille de le faire dans le bon ordre : le titre d'abord, les documents ensuite, puis la demande, et le pourcentage en dernier, une fois vérifié tout ce qui le soutient.

Questions fréquentes

Faut-il être résident dominicain pour investir dans un bien ici ?

Non. Un ressortissant étranger peut acheter et détenir un bien dominicain en son nom propre aux mêmes conditions qu'un Dominicain, sans condition de résidence ni démarche d'autorisation. La résidence est une procédure d'immigration distincte, avec ses propres papiers, si vous la souhaitez.

Quand devient-on réellement propriétaire d'un lot acheté sur plan ?

Lorsque le contrat de vente définitif est inscrit et que le lot dispose de son propre certificado de título. Selon la Ley 108-05, c'est l'inscription qui crée le droit, et les lots d'une copropriété reçoivent leur certificat une fois la copropriété elle-même inscrite. D'ici là, votre position repose sur le contrat signé.

Une occupation hôtelière de 81,6 % signifie-t-elle qu'une résidence de Riviera Bay se louerait à ce rythme ?

Non. C'est le chiffre du Banco Central pour les chambres d'hôtel de la zone Punta Cana/Bávaro en 2025. Il montre la profondeur de la demande de visiteurs dans le secteur ; il ne mesure la performance d'aucune copropriété ni d'aucune location de vacances, et ne devrait jamais être recopié dans un modèle de revenus comme s'il le faisait.

Quel est le document le plus utile à demander avant de signer ?

En plus de l'examen de votre avocat, la Certificación del Estado Jurídico del Inmueble : pour RD$1,000, elle donne la lecture à jour du registre sur le terrain, avec toute charge ou annotation. Pour une copropriété, ajoutez le règlement, car c'est lui qui décide de ce que vous pourrez faire du lot une fois qu'il sera à vous.