¿Qué compra realmente una propiedad «frente al mar» en República Dominicana?

«Frente al mar» es una de las pocas expresiones de un anuncio inmobiliario que choca con un límite jurídico nítido. La orilla dominicana es propiedad pública y no puede venderse a nadie, de modo que ningún título de esta costa —por caro que sea, por cerca del agua que esté— incluye la arena. Lo que cambia de una dirección costera a otra es dónde cae el lindero de la parcela, qué ocupa la franja pública que tiene delante y con qué autorización. Esta guía explica ese límite y después dice con claridad dónde se sitúa Riviera Bay, en Cana Bay, Punta Cana, respecto a él.

Una sola expresión para cuatro situaciones muy distintas

Después de leer suficientes anuncios costeros en este país, uno nota el mismo adjetivo pegado a inmuebles que casi no tienen nada en común. Una casa cuyo jardín termina donde empieza la franja pública. Un edificio separado de la arena por una vía de servicio. Una residencia dentro de una comunidad turística cuyo club ocupa un tramo de orilla situado a cierta distancia. Un condominio a varios minutos tierra adentro, con transporte y un acuerdo de cabañas. Los cuatro se describen habitualmente con la misma expresión, y esa expresión cumple cuatro funciones diferentes.

Lo que ninguno de los cuatro incluye es la playa en sí, porque la playa no figura en el título de nadie. Una vez asumido eso, un anuncio costero se vuelve legible. Le están hablando de una posición —a qué distancia del agua queda el lindero de la parcela— y de un acuerdo sobre el terreno intermedio. Ambas cosas se comprueban en documentos. El adjetivo no se comprueba en ninguna parte.

Dónde se detiene el título privado y por qué aquí toda parcela empieza tierra adentro

La Ley 305 de 1968 sitúa la franja costera en el dominio público: aproximadamente los primeros 200 pies de terreno medidos tierra adentro desde la línea de marea alta, a lo largo de toda la costa. El dominio público es una forma de pertenencia muy protectora. La franja no puede venderse, no puede cerrarse como terreno privado y nadie la adquiere por el mero hecho de haberla usado u ocupado el tiempo suficiente. Una parcela registrada en esta costa empieza, por tanto, detrás de esa línea, y esa es toda la razón por la que incluso las grandes villas junto al mar de esta costa se levantan retiradas del agua y no sobre ella.

Tampoco es solo una regla marina. El mismo tratamiento público alcanza las márgenes de ríos, lagos y lagunas, de modo que una parcela ofrecida «a orillas del río» se topa con un límite equivalente antes de llegar al agua.

Para un apartamento la cuenta es idéntica, un escalón más abajo. Según la ley de registro inmobiliario, el terreno bajo un condominio se tiene de forma común e indivisa entre todos sus propietarios, así que la cuota de suelo de una unidad recae sobre una parcela que ya se detiene donde empieza la franja pública. La nacionalidad del comprador no altera nada de esto: un adquirente extranjero obtiene la propiedad plena registrada en las mismas condiciones que un dominicano, sin trámite de aprobación, pues la antigua exigencia de obtener el consentimiento presidencial antes de comprar quedó abolida en 1998. Los extranjeros pueden ser propietarios en esta costa tan plenamente como cualquiera. Lo que nadie posee es la playa.

¿Y entonces por qué hay construcciones sobre la arena?

Si la franja no puede poseerse, la pregunta evidente es cómo acaban levantándose allí clubes, muelles y bares de palma. La respuesta es que su uso puede autorizarse, no venderse. El permiso lo concede caso por caso el Poder Ejecutivo, con carácter excepcional, por motivos turísticos y de utilidad pública, y llega en forma de decreto concreto que nombra al solicitante y las obras permitidas. No son curiosidades del pasado: a principios de este año se dictó uno que permite a una sociedad construir un club de playa sobre parte de la franja en La Altagracia, la provincia donde está Punta Cana.

De ahí se siguen dos cosas que son el núcleo práctico de esta página. Primero, una construcción sobre la arena es el permiso de alguien y no un activo adherido a su apartamento: lo ostenta un operador, con condiciones, y no pasa a ser suyo porque usted haya comprado cerca. Segundo, la pregunta útil ante la fotografía de un club de playa nunca es de quién es. Es qué lo autoriza, quién ostenta esa autorización y si algo en los papeles que le piden firmar le concede su uso a usted y a sus invitados.

Tres posiciones en esta costa y el canje que hace cada una

Pegado a la franja. El lindero de la parcela llega a la línea pública y entre el edificio y la arena no hay más que la propia franja. Se obtiene el agua al fondo del jardín y se obtiene también la posición más expuesta del inmueble: sal, viento y todo lo que una costa caribeña descarga sobre cristales, herrajes y carpinterías metálicas. Es también la posición que más exige a un presupuesto de mantenimiento, año tras año.

Dentro de una comunidad turística con una instalación en la orilla. La residencia queda retirada mientras un club, una terraza o un restaurante sobre la franja lo explota la comunidad o un operador. Aquí el activo es el acuerdo en sí —quién puede usarlo, si pueden los invitados, si se cobra algo— y vive en documentos, no en las vistas.

Retirado, sobre terreno interior o de golf. El agua se alcanza en coche y no desde el umbral, y lo que compra la dirección a cambio es espacio, un terreno más tranquilo, menos exposición al mar y, por lo general, más superficie construida por el mismo dinero. El canje es real y funciona en ambos sentidos. Esta página no afirma cuál de las tres se alquila mejor, porque nada de lo publicado aquí lo mide.

Sea cual sea la que tenga delante, los documentos importan más que las fotografías, y en esta costa las fotografías casi siempre se toman desde la playa, mirando hacia dentro.

Dónde está Riviera Bay, dicho con llaneza

Riviera Bay no está frente al mar y esta página no empleará esa expresión para él. La promoción se levanta retirada, dentro de Cana Bay, sobre terrenos de golf junto al Hard Rock Golf Club, asomada al lago y a las calles del campo antes que al agua. Los tiempos de trayecto publicados para el sitio son 5 minutos hasta la playa de Bávaro y 20 minutos hasta el Aeropuerto Internacional de Punta Cana, y la comunidad que lo acoge cuenta con un club de playa para residentes con piscina infinita, además de una piscina tipo resort.

Lo demás, ofrecido para situarlo y no para vendérselo: 110 residencias totalmente amuebladas, distribuciones de un dormitorio desde 720 pies cuadrados hasta plantas de tres dormitorios de 1.418 pies cuadrados con terraza, y precios desde 210.000 $. El rendimiento del 12 al 15 % que muestra este sitio se publica como una proyección, así que trátelo como tal y pida los supuestos que hay debajo en lugar de leerlo como un resultado. Si su requisito es de verdad abrir una puerta a la arena, nada de lo anterior cambia la respuesta, y vale mucho más saberlo antes de reservar un vuelo que después.

Cómo comprobar sobre el papel una promesa de primera línea

Todo lo anterior se reduce a cuatro preguntas cuya respuesta está en documentos y no en una conversación. Ninguna es hostil; quien venda como es debido tendrá las respuestas a mano, y en esta costa dicen mucho más de lo que jamás dirá el adjetivo.

1. Lea la parcela, no la fotografía
   Pida la parcela registrada y su plano, y dónde queda el lindero respecto a la franja pública. Un plano resuelve en un minuto lo que una palabra de folleto no resuelve en absoluto.
2. Pregunte qué ocupa la franja y con qué amparo
   Si un club, una terraza o un muelle ocupan la arena, pregunte qué lo autoriza, quién ostenta esa autorización y en qué condiciones. Un permiso en manos de un operador no forma parte de lo que usted compra.
3. Pregunte qué le dan sus propios documentos
   El uso de cualquier instalación de orilla por propietarios e invitados o consta en el reglamento del condominio y en el contrato de venta, o existe únicamente en un folleto. Pida leer la cláusula.
4. Pregunte qué prevé el mantenimiento
   La sal, el viento y la temporada de tormentas castigan primero lo que está más cerca del agua. Pregunte qué debe cubrir el presupuesto de mantenimiento del edificio y quién decide cuándo sube.

Preguntas frecuentes

¿Puede un extranjero comprar una propiedad frente al mar en República Dominicana?

Un extranjero puede comprar un inmueble dominicano en las mismas condiciones que un nacional, a su propio nombre y con título de propiedad plena registrado, y no hay trámite de aprobación: la antigua exigencia de consentimiento presidencial previo a la compra quedó abolida en 1998. Lo que ningún comprador, sea de la nacionalidad que sea, puede adquirir es la playa en sí: la Ley 305 de 1968 mantiene la franja de la orilla en el dominio público, de modo que toda parcela privada de esta costa empieza detrás de ella. El límite no es la nacionalidad. Es la orilla.

¿Hasta dónde llega tierra adentro la franja pública de la orilla?

Aproximadamente los primeros 200 pies medidos tierra adentro desde la línea de marea alta, a lo largo de toda la costa dominicana, y el mismo tratamiento público alcanza las márgenes de ríos, lagos y lagunas. Por eso las construcciones de esta costa se levantan retiradas del agua. Tome la cifra como la forma de la regla y no como una distancia que pueda medir a pasos: dónde cae exactamente la línea en una parcela concreta es cuestión del plano registrado y de un agrimensor autorizado, nunca de un folleto.

¿Existen playas privadas en República Dominicana?

No, y la expresión describe un servicio y no un título. La arena no puede venderse, cercarse como terreno privado ni adquirirse por uso prolongado, así que una «playa privada» es en realidad un tramo gestionado —con personal, mobiliario y limpieza—, normalmente explotado por un hotel o un club y a menudo situado en terreno público al amparo de un decreto que autoriza ese uso concreto. El tramo sigue siendo público. Lo que sí se controla es el terreno de detrás y, con él, la vía de entrada.

¿Está Riviera Bay frente al mar?

No. Sus 110 residencias amuebladas están retiradas tierra adentro, en Cana Bay, sobre terrenos de golf junto al Hard Rock Golf Club, asomadas al lago y a las calles del campo. El sitio publica la playa de Bávaro a 5 minutos en coche y el Aeropuerto Internacional de Punta Cana a 20 minutos, y la comunidad cuenta con un club de playa para residentes con piscina infinita además de una piscina tipo resort. Los precios arrancan en 210.000 $ para un dormitorio de 720 pies cuadrados. Si el requisito es despertarse sobre la arena, esta no es la dirección, y vale más decirlo aquí que descubrirlo más tarde.