Cerrar la compra de un condo en Riviera Bay desde el extranjero: dónde encaja el poder

Un poder dominicano permite que la persona que usted elija firme por usted en la República Dominicana, y para un comprador de Riviera Bay pesa sobre todo en un momento: el contrato de venta definitivo que se firma al entregarse la residencia. El resto de un cierre a distancia — la reserva, la promesa de venta, el expediente del registro — suele resolverse con su propia firma y un servicio de mensajería, o con un abogado que deposita documentos sin firmar como propietario. Esta página recorre la compra en Cana Bay en orden y explica, en cada paso, qué puede y qué no puede hacer quien tiene su poder; es información general que conviene verificar con un abogado dominicano independiente que actúe solo para usted.

¿Qué pasos de una compra en Riviera Bay exigen de verdad que alguien firme por usted?

Una compra sobre plano en Riviera Bay, un conjunto de 110 residencias en Cana Bay, Punta Cana, no es una sola firma sino una secuencia de firmas repartidas a lo largo de la obra. La propiedad llega al final: según el artículo 90 de la Ley 108-05, es el registro lo que constituye el derecho registrado, así que mientras el Registro de Títulos no inscriba la transferencia, nada de lo que usted haya firmado lo convierte todavía en propietario. Cada momento de esa secuencia le plantea una pregunta distinta al poder, y la tabla siguiente es el mapa que debe acordar con su abogado antes de que nadie redacte una línea.

Lea la columna de la derecha con la misma atención que la del centro. El artículo 1989 del Código Civil impide al mandatario hacer nada que exceda lo que contiene el mandato, y el artículo 1998 lo libera a usted de lo hecho fuera de esos límites, salvo que lo ratifique después. Los límites que usted escribe son la protección que obtiene.

¿Puedo firmar yo mismo la reserva y la promesa de venta desde mi casa?

Por lo general, sí, y hay buenas razones para hacerlo. Son los documentos en los que se elige la residencia y se fijan las condiciones de la compra, así que son los que más le conviene leer y firmar de su puño y letra. La promesa de venta (promesa de venta u opción de compra) regula una compra sobre plano desde su inicio hasta la firma del contrato de venta definitivo, y por sí sola no transfiere la propiedad. Su abogado la revisa antes de que usted firme, y los ejemplares firmados pueden viajar por mensajería sin que nadie actúe en su nombre en la República Dominicana.

Lo que decida ahora da forma al poder que firmará después. La promesa identifica la residencia — su edificio, su plano y su número de unidad — y el contrato de entrega tendrá que coincidir con ella. Si el contrato se firmará por usted, pida a su abogado que traslade esa identificación palabra por palabra al poder, para que la facultad sobre un apartamento de una habitación de 720 pies cuadrados en un edificio no pueda leerse como facultad sobre otra unidad. Acuerde también quién tendrá el poder y confirme que esa persona no tiene vínculo alguno con el vendedor: el deber del mandatario es con usted, y debería ser el único que tenga en esta operación.

Si prefiere no firmar la promesa usted mismo, un poder acotado puede cubrir ese único acto. El artículo 1985 permite otorgar el mandato por acto auténtico o bajo firma privada, pero si una forma concreta será aceptada para un acto concreto es un juicio que corresponde a su abogado, nunca algo que deba suponerse.

¿Cómo preparo el poder para el contrato de entrega?

El contrato que se firma a la entrega es la razón de ser del poder. Firmar una venta es un acto de dominio, y el artículo 1988 del Código Civil es claro: un mandato concebido en términos generales solo comprende los actos de administración, y todo acto que disponga de un bien debe otorgarse de forma expresa. Por eso el poder para la escritura es un poder especial: una residencia, los actos enumerados y una persona con nombre y apellido.

El calendario es donde tropiezan los compradores en el extranjero. El Código no le da al mandato una vigencia propia — según el artículo 2003, termina por revocación, por renuncia del mandatario, o por la muerte, la interdicción o la insolvencia de cualquiera de las partes — de modo que toda fecha de vencimiento es la que usted elija. Si lo firma demasiado pronto, el poder queda abierto durante toda la obra; si lo firma demasiado tarde, puede que los documentos no estén certificados, traducidos y entregados cuando se reserve al notario. La respuesta práctica es trabajar hacia atrás desde la fecha de entrega que le comuniquen, con su abogado marcando cada paso.

La distancia añade una variable más. La República Dominicana mantiene la hora estándar del Atlántico todo el año, sin horario de verano: Punta Cana tiene la misma hora que el este de Estados Unidos de marzo a noviembre y una hora más en invierno. Los compradores en Europa o en la costa del Pacífico deberían acordar por escrito a qué día, y al horario laboral de quién, se refiere cada plazo.

1. Acordar el alcance y la fecha de fin
   Enumere la residencia, los actos — firmar el contrato definitivo, depositar la transferencia, retirar el título — y la fecha a partir de la cual el poder deja de surtir efecto.
2. Firmar ante un notario donde vive, o en un consulado
   Los cónsules dominicanos en el extranjero pueden actuar como notarios para actos destinados a surtir efecto en el país; un comprador que no tenga la nacionalidad dominicana debe preguntar al consulado, y a su abogado, si recibirá el poder antes de pedir cita.
3. Añadir la certificación que indique su abogado
   El Convenio de La Haya sobre la apostilla se aplica en la República Dominicana desde 2009, y las notas del registro mencionan también la legalización ante el Ministerio de Relaciones Exteriores para documentos relativos a una transferencia inmobiliaria; cuál de las dos necesita su poder lo decide su abogado.
4. Hacerlo traducir por un intérprete judicial
   Un poder redactado en un idioma distinto del español va acompañado de la traducción de un intérprete judicial, y en la práctica dominicana la firma de ese intérprete se legaliza luego en la Procuraduría General de la República.
5. Enviar el original por mensajería y confirmar que llegó
   Mande el original a la persona que firmará, pregunte a su abogado si se acepta algo menos, y obtenga confirmación por escrito de que el expediente está completo antes de que se fije la fecha del contrato.

¿Qué ocurre en el registro de títulos una vez firmado el contrato?

Firmar el contrato no es la meta; el registro sí lo es. El Registro de Títulos trabaja con una lista publicada cuando inscribe una transferencia por venta, y tres elementos de esa lista cambian cuando alguien firma por usted: el poder de representación en sí, los documentos de identidad del representante junto a los de las partes y — por ser usted parte extranjera — su pasaporte más el documento nacional de identidad de su país como segundo documento oficial. Si el título no menciona cónyuge y un documento de identidad muestra otro estado civil, se pide además el acta de matrimonio, así que un comprador casado debería decidir de antemano con su abogado si su cónyuge se suma al poder.

No hace falta llevar el expediente a una oficina concreta: puede depositarse en cualquier Registro de Títulos mediante depósito remoto o a través de la oficina virtual del Registro Inmobiliario. El registro pide también una certificación de la DGII sobre el impuesto anual al inmueble (IPI), vigente a la fecha del depósito y que muestre el inmueble al día o exento, junto con el recibo del impuesto de transferencia o una certificación de exención de la DGII. Cuando una compra califica para CONFOTUR, la exención del impuesto de transferencia del 3 % alcanza solo a los primeros compradores al desarrollador y debe solicitarse e inscribirse en el título, por lo que tiene su lugar entre los actos que nombra el poder.

En un edificio en condominio, cada unidad recibe su propio certificado de título una vez registrado el régimen de condominio, y ese certificado es lo que su abogado debería enviarle al cerrar el expediente. Según el artículo 1993, quien actuó por usted le debe cuenta de todo lo hecho y debe entregarle todo lo recibido en su nombre — el certificado incluido.

¿Quién puede ocuparse del condo después de la entrega, y con qué clase de poder?

Una vez que la residencia es suya, las firmas cambian de naturaleza. Los asuntos cotidianos — la administración del condominio, los servicios y contratos de mantenimiento, las llaves, dar acceso a contratistas después de una tormenta — son actos de administración, justo lo que un poder redactado en términos generales puede cubrir según el artículo 1988. Por eso un poder aparte, limitado a la administración, es el documento natural para un familiar o un administrador que cuide una unidad de Riviera Bay mientras usted está fuera.

Manténgalo separado del poder para la escritura, por tres razones:

• Otra persona, otra confianza. El abogado que cerró la compra por usted rara vez es quien debe atender las llamadas por una terraza con filtraciones.
• Un techo incorporado. Como la redacción general solo alcanza la administración, el titular no puede vender ni hipotecar la unidad salvo que usted añada esos actos de forma expresa, y no debería hacerlo.
• Más fácil de terminar. Según el artículo 2004, usted puede revocar el mandato cuando quiera y exigir la devolución del documento; un poder que cubre solo la gestión se retira sin afectar nada más.

Añada dos límites más. Prohíba la sustitución salvo que usted mismo nombre al sustituto, porque según el artículo 1994 el mandatario que delega la tarea en otra persona responde por ella cuando el poder no lo autorizaba. Y fije con qué frecuencia y en qué forma le rinde cuentas el titular. Si cambia de administrador, recuerde el artículo 2005: una revocación notificada solo al antiguo administrador no puede oponerse a los terceros que trataron con él sin conocerla, así que avise a la administración del condominio y a cualquier proveedor que haya confiado en el poder. Nombrar un nuevo mandatario para el mismo asunto revoca al anterior desde el día en que este es notificado (artículo 2006).

Un poder cambia quién firma, no quién es dueño. Las declaraciones fiscales y las obligaciones del condominio siguen siendo suyas; confirme con su abogado qué puede presentar el titular en su nombre.

¿Cuándo el poder no es la herramienta adecuada?

Un poder resuelve la distancia. No siempre es la mejor respuesta, y un comprador prudente usa tan pocos como la compra permita.

• Cuando usted puede estar presente. Si ya tiene previsto un viaje a Punta Cana en torno a la entrega, firmar la escritura en persona elimina la redacción, la certificación, la traducción y la mensajería — y el riesgo de que alguna de ellas no esté lista ese día.
• Cuando el acto es de los que prefiere conservar. Tomar un préstamo sobre la unidad, revenderla o ceder su contrato son actos de dominio: déjelos fuera de cualquier poder salvo que de verdad lo quiera, y fírmelos usted mismo cuando pueda.
• Cuando el único candidato está del otro lado de la operación. Nadie vinculado al vendedor debería tener su poder. Si aún no cuenta con un abogado dominicano independiente, designe uno antes de firmar cualquier poder.
• Cuando la vía sigue sin estar clara. Si el consulado no confirma que recibe poderes de no nacionales, o su abogado todavía no puede decir si corresponde la apostilla o la legalización ante el Ministerio de Relaciones Exteriores, espere la respuesta en lugar de firmar un documento que podría ser devuelto.
• Cuando sigue abierto un poder anterior. Antes de otorgar uno nuevo para el mismo asunto, decida si el primero debe terminar y avise a todos los que confiaron en él.

Cada uno de estos puntos es una conversación para un abogado dominicano independiente que usted elija y pague, y que actúe solo para usted. Esta página explica cómo encajan las piezas; no es asesoría legal sobre su caso.

Preguntas frecuentes

¿Puede un solo poder cubrir la promesa de venta y también el contrato de entrega?

Puede, si ambos actos y la residencia se nombran de forma expresa, pero muchos compradores en el extranjero firman ellos mismos la promesa y otorgan un poder solo para la escritura, más cerca de la entrega. Como el Código Civil no le fija al mandato un vencimiento automático, un poder único firmado al principio seguiría abierto durante toda la obra salvo que usted le ponga fecha de fin.

¿La persona que tiene mi poder debe estar en Punta Cana?

No para el depósito en el registro: el expediente de transferencia puede depositarse en cualquier Registro de Títulos mediante depósito remoto o a través de la oficina virtual del Registro Inmobiliario. El contrato en sí se firma ante el notario que organice su abogado, así que pregunte pronto quién asistirá y dónde.

¿Puede un familiar ocuparse de mi condo en Riviera Bay con un poder?

Sí, mediante un poder limitado a la administración — el condominio, los servicios, las llaves y los contratistas. Una redacción en términos generales solo cubre actos de administración, así que el familiar que lo tenga no puede vender ni hipotecar la unidad salvo que usted añada esos actos de forma expresa.

¿Qué pasa si revoco el poder en plena compra?

Puede revocarlo cuando quiera, pero avise a todos los que podrían confiar en él — el mandatario, el notario y el equipo legal del desarrollador — porque una revocación notificada solo al mandatario no puede oponerse a terceros que actuaron sin conocerla. Lo que el mandatario hizo antes de enterarse de la revocación, en principio, se mantiene.