Qu'achète-t-on réellement avec un bien « en bord de mer » en République dominicaine ?

« Bord de mer » est l'un des rares mots d'une annonce immobilière qui se heurte à une limite juridique nette. Le rivage dominicain appartient au domaine public et ne peut être vendu à personne : aucun titre de propriété sur cette côte — si cher soit-il, si proche de l'eau soit-il — ne comprend le sable. Ce qui change d'une adresse côtière à l'autre, c'est l'emplacement de la limite de parcelle, ce qui occupe la bande publique devant elle, et en vertu de quelle autorisation. Ce guide explique cette limite, puis dit clairement où se situe Riviera Bay, à Cana Bay, Punta Cana, par rapport à elle.

Un seul mot pour quatre situations très différentes

À force de lire des annonces côtières dans ce pays, on remarque le même adjectif accolé à des biens qui n'ont presque rien en commun. Une maison dont le jardin s'arrête là où commence la bande publique. Un immeuble séparé du sable par une voie de desserte. Une résidence au sein d'une communauté de villégiature dont le club occupe une portion de rivage à quelque distance. Un condominium situé à plusieurs minutes dans les terres, avec une navette et un accord sur des cabanas. Les quatre sont couramment décrits avec le même mot, et ce mot remplit quatre fonctions différentes.

Ce qu'aucune des quatre ne comprend, c'est la plage elle-même, parce que la plage ne figure dans le titre de personne. Une fois cela admis, une annonce côtière devient lisible. On vous parle d'un emplacement — la distance entre la limite de parcelle et l'eau — et d'une organisation portant sur le terrain intermédiaire. Ces deux éléments se vérifient dans des documents. L'adjectif, lui, ne se vérifie nulle part.

Où s'arrête le titre privé, et pourquoi chaque parcelle commence en retrait

La Ley 305 de 1968 fait entrer la bande côtière dans le domaine public : environ les 200 premiers pieds de terrain mesurés vers l'intérieur depuis la ligne de marée haute, sur toute la longueur de la côte. Le domaine public est une forme d'appartenance très protectrice. La bande ne peut être vendue, elle ne peut être clôturée comme terrain privé, et nul ne peut l'acquérir au seul motif de l'avoir utilisée ou occupée assez longtemps. Une parcelle immatriculée sur cette côte commence donc derrière cette ligne — et c'est toute la raison pour laquelle même les grandes villas de bord de mer de cette côte sont bâties en retrait de l'eau plutôt que dessus.

Et il ne s'agit pas seulement d'une règle maritime. Le même traitement public s'étend aux berges des rivières, des lacs et des lagunes : une parcelle proposée « au bord de la rivière » rencontre une limite équivalente avant d'atteindre l'eau.

Pour un appartement, le raisonnement est identique, un cran plus bas. Selon la loi d'immatriculation, le terrain sous un condominium est détenu de manière commune et indivise entre tous ses propriétaires : la quote-part de terrain d'un logement porte donc sur une parcelle qui s'arrête déjà là où commence la bande publique. La nationalité de l'acheteur n'y change rien : un acquéreur étranger obtient la pleine propriété immatriculée aux mêmes conditions qu'un Dominicain, sans étape d'agrément, l'ancienne obligation d'obtenir l'accord présidentiel avant d'acheter ayant été supprimée en 1998. Les étrangers peuvent posséder sur cette côte aussi pleinement que n'importe qui. Ce que personne ne possède, c'est la plage.

Alors pourquoi y a-t-il des constructions sur le sable ?

Si la bande ne peut être possédée, la question évidente est de savoir comment des clubs, des pontons et des bars en paille finissent par s'y trouver. La réponse : son usage peut être autorisé, non vendu. L'autorisation est accordée au cas par cas par le pouvoir exécutif, à titre exceptionnel, pour des motifs touristiques ou d'utilité publique, et elle prend la forme d'un décret précis désignant le demandeur et les travaux permis. Ce ne sont pas des curiosités du passé : un décret a été pris plus tôt cette année pour permettre à une société de construire un club de plage sur une partie de la bande, à La Altagracia — la province où se trouve Punta Cana.

Deux conséquences en découlent, et elles forment le cœur pratique de cette page. D'abord, une construction sur le sable est l'autorisation de quelqu'un, et non un actif rattaché à votre appartement : elle est détenue par un exploitant, sous conditions, et elle ne vous revient pas parce que vous avez acheté à proximité. Ensuite, la bonne question devant la photographie d'un club de plage n'est jamais de savoir qui en est propriétaire. C'est de savoir ce qui l'autorise, qui détient cette autorisation, et si quoi que ce soit dans les actes que l'on vous demande de signer vous en accorde l'usage, à vous et à vos invités.

Trois positions sur cette côte, et l'arbitrage propre à chacune

Au contact de la bande. La limite de parcelle rejoint la ligne publique et rien ne sépare le bâtiment du sable, hormis la bande elle-même. Vous obtenez l'eau au bout du jardin, et vous obtenez aussi la position la plus exposée du bien : le sel, le vent et tout ce qu'une côte caraïbe inflige aux vitrages, aux fixations et aux ferrures. C'est aussi la position qui pèse le plus lourdement sur un budget d'entretien, année après année.

Au sein d'une communauté de villégiature disposant d'un équipement sur le rivage. La résidence est en retrait, tandis qu'un club, une terrasse ou un restaurant installé sur la bande est exploité par la communauté ou par un prestataire. Ici, l'actif est l'accord lui-même — qui peut en profiter, les invités le peuvent-ils, quelque chose est-il facturé — et il vit dans des documents, pas dans la vue.

En retrait, sur des terrains intérieurs ou de golf. L'eau se rejoint en voiture et non depuis le pas de la porte, et ce que l'adresse achète à la place, c'est de l'espace, un terrain plus calme, une moindre exposition à la mer et, en général, davantage de surface bâtie pour la même somme. L'arbitrage est réel et il joue dans les deux sens. Cette page n'affirme pas laquelle des trois se loue le mieux, car rien de publié ici ne le mesure.

Quelle que soit celle que vous avez devant vous, les documents comptent davantage que les photographies — et sur cette côte, les photographies sont presque toujours prises depuis la plage, en regardant vers l'intérieur.

Où se situe Riviera Bay, dit simplement

Riviera Bay n'est pas en bord de mer, et cette page n'emploiera pas ce mot à son sujet. Le programme est implanté en retrait, à l'intérieur de Cana Bay, sur des terrains de golf voisins du Hard Rock Golf Club, avec une vue sur le lac et les fairways plutôt que sur l'eau. Les temps de trajet publiés pour le site sont de 5 minutes pour la plage de Bávaro et de 20 minutes pour l'aéroport international de Punta Cana, et la communauté qui l'accueille dispose d'un club de plage réservé aux résidents avec piscine à débordement, ainsi que d'une piscine de type resort.

Le reste, donné pour situer le programme et non pour le vendre : 110 résidences entièrement meublées, des plans d'une chambre à partir de 720 pieds carrés jusqu'à des configurations de trois chambres de 1 418 pieds carrés avec terrasse, et des prix à partir de 210 000 $. Le rendement de 12 à 15 % affiché sur ce site est publié comme une projection : traitez-le comme tel et demandez les hypothèses qui le sous-tendent plutôt que d'y lire un résultat. Si votre exigence est réellement d'ouvrir une porte sur le sable, rien de ce qui précède ne change la réponse — et mieux vaut le savoir avant de réserver un vol qu'après.

Vérifier sur pièces une promesse de bord de mer

Tout ce qui précède se ramène à quatre questions dont la réponse se trouve dans des documents et non dans une conversation. Aucune n'est agressive ; quiconque vend correctement aura les réponses sous la main, et sur cette côte elles renseignent bien davantage que ne le fera jamais l'adjectif.

1. Lisez la parcelle, pas la photographie
   Demandez la parcelle immatriculée et son plan, ainsi que la position de la limite par rapport à la bande publique. Un plan tranche en une minute ce qu'un mot de brochure ne tranchera jamais.
2. Demandez ce qui occupe la bande, et à quel titre
   Si un club, une terrasse ou un ponton occupe le sable, demandez ce qui l'autorise, qui détient cette autorisation et sous quelles conditions. Une autorisation détenue par un exploitant ne fait pas partie de ce que vous achetez.
3. Demandez ce que vos propres actes vous donnent
   L'usage d'un équipement de bord de mer par les propriétaires et leurs invités figure soit dans le règlement du condominium et dans le contrat de vente, soit nulle part ailleurs que dans une brochure. Demandez à lire la clause.
4. Demandez ce que l'entretien prévoit
   Le sel, le vent et la saison des tempêtes s'attaquent d'abord à ce qui se tient le plus près de l'eau. Demandez ce que le budget d'entretien de l'immeuble est censé couvrir, et qui décide de son augmentation.

Questions fréquentes

Un étranger peut-il acheter un bien en bord de mer en République dominicaine ?

Un étranger peut acheter un bien dominicain aux mêmes conditions qu'un ressortissant dominicain, en son nom propre et avec un titre de pleine propriété immatriculé, sans étape d'agrément : l'ancienne obligation d'obtenir l'accord présidentiel avant un achat a été supprimée en 1998. Ce qu'aucun acheteur, quelle que soit sa nationalité, ne peut acquérir, c'est la plage elle-même : la Ley 305 de 1968 maintient la bande du rivage dans le domaine public, de sorte que toute parcelle privée de cette côte commence derrière elle. La limite n'est pas la nationalité. C'est le rivage.

Jusqu'où la bande publique du rivage s'étend-elle vers l'intérieur ?

Environ les 200 premiers pieds mesurés vers l'intérieur depuis la ligne de marée haute, sur toute la côte dominicaine, et le même traitement public s'applique aux berges des rivières, des lacs et des lagunes. C'est la raison pour laquelle les constructions de cette côte sont bâties en retrait de l'eau. Prenez ce chiffre comme la forme de la règle plutôt que comme une distance à arpenter : l'endroit exact où tombe la ligne sur une parcelle donnée relève du plan immatriculé et d'un géomètre agréé, jamais d'une brochure.

Existe-t-il des plages privées en République dominicaine ?

Non, et l'expression décrit un service, non un titre. Le sable ne peut être vendu, clôturé comme terrain privé ni acquis par un usage prolongé : une « plage privée » est en réalité une portion gérée — avec du personnel, du mobilier et un entretien — le plus souvent exploitée par un hôtel ou un club, et souvent située sur le domaine public en vertu d'un décret autorisant cet usage précis. La portion reste publique. Ce qui est réellement contrôlé, c'est le terrain situé derrière, et avec lui le chemin d'accès.

Riviera Bay est-il en bord de mer ?

Non. Ses 110 résidences meublées sont implantées en retrait, à Cana Bay, sur des terrains de golf voisins du Hard Rock Golf Club, avec vue sur le lac et les fairways. Le site annonce la plage de Bávaro à 5 minutes de voiture et l'aéroport international de Punta Cana à 20 minutes, et la communauté dispose d'un club de plage réservé aux résidents avec piscine à débordement, ainsi que d'une piscine de type resort. Les prix démarrent à 210 000 $ pour une chambre de 720 pieds carrés. Si l'exigence est de se réveiller au-dessus du sable, ce n'est pas la bonne adresse — et il vaut mieux le dire ici que le découvrir plus tard.