Conclure l'achat d'un condo à Riviera Bay depuis l'étranger : le rôle de la procuration

Une procuration dominicaine (un poder) permet à la personne de votre choix de signer pour vous en République dominicaine, et pour un acquéreur de Riviera Bay elle compte surtout à un moment précis : l'acte de vente définitif signé à la livraison de la résidence. Le reste d'un achat à distance — la réservation, la promesse de vente, le dossier du registre — se règle souvent avec votre propre signature et un coursier, ou par un avocat qui dépose des pièces sans signer en qualité de propriétaire. Cette page suit l'achat à Cana Bay dans l'ordre et indique, à chaque étape, ce que le titulaire de votre procuration peut faire ou non ; il s'agit d'une information générale, à vérifier auprès d'un avocat dominicain indépendant qui n'agit que pour vous.

Quelles étapes d'un achat à Riviera Bay exigent vraiment qu'on signe à votre place ?

Un achat sur plan à Riviera Bay, un ensemble de 110 résidences à Cana Bay, à Punta Cana, n'est pas une signature unique mais une suite de signatures réparties sur toute la durée du chantier. La propriété elle-même arrive en dernier : selon l'article 90 de la loi 108-05, c'est l'inscription qui crée le droit inscrit ; tant que le Registro de Títulos n'a pas enregistré le transfert, rien de ce que vous avez signé ne fait encore de vous le propriétaire. Chaque moment de cette suite pose une question différente à la procuration, et le tableau ci-dessous est la carte à valider avec votre avocat avant que quiconque ne rédige une ligne.

Lisez la colonne de droite avec autant d'attention que celle du milieu. L'article 1989 du Code civil interdit au mandataire de faire quoi que ce soit au-delà de ce que contient le mandat, et l'article 1998 vous libère de ce qui a été fait hors de ces limites, sauf si vous le ratifiez par la suite. Les limites que vous écrivez sont la protection que vous obtenez.

Puis-je signer moi-même la réservation et la promesse de vente depuis chez moi ?

En général, oui, et c'est souvent préférable. Ce sont les documents où la résidence est choisie et où les conditions de l'achat sont fixées : ce sont donc ceux que vous voulez le plus lire et signer de votre main. La promesse de vente (promesa de venta) encadre un achat sur plan depuis son ouverture jusqu'à la signature du contrat de vente définitif, et elle ne transfère pas à elle seule la propriété. Votre avocat la relit avant que vous ne signiez, et les exemplaires signés peuvent voyager par coursier sans que personne n'agisse en votre nom en République dominicaine.

Ce que vous réglez maintenant façonne la procuration que vous signerez plus tard. La promesse identifie la résidence — son bâtiment, son plan et son numéro — et l'acte de livraison devra y correspondre. Si l'acte sera signé pour vous, demandez à votre avocat de reprendre cette identification mot pour mot dans la procuration, afin qu'un pouvoir portant sur un appartement d'une chambre de 720 pi² dans un bâtiment ne puisse pas être lu comme un pouvoir sur un autre logement. Convenez aussi de la personne qui détiendra la procuration, et vérifiez qu'elle n'a aucun lien avec le vendeur : le devoir du mandataire s'exerce envers vous, et ce devrait être le seul qu'il ait dans cette transaction.

Si vous préférez ne pas signer la promesse vous-même, une procuration étroite peut couvrir ce seul acte. L'article 1985 permet de donner un mandat par acte notarié ou sous seing privé, mais savoir si une forme donnée sera acceptée pour un acte donné relève du jugement de votre avocat, jamais d'une supposition.

Comment préparer la procuration pour l'acte de livraison ?

L'acte signé à la livraison est la raison d'être de la procuration. Signer une vente est un acte de propriété, et l'article 1988 du Code civil est clair : un mandat conçu en termes généraux n'embrasse que les actes d'administration, et tout acte qui dispose d'un bien doit être accordé expressément. La procuration pour l'acte est donc un poder especial : une résidence, les actes énumérés, une personne nommée.

C'est sur le calendrier que les acheteurs à l'étranger trébuchent. Le Code ne donne au mandat aucune durée de vie propre — selon l'article 2003, il prend fin par la révocation, par la renonciation du mandataire, ou par le décès, l'interdiction ou l'insolvabilité de l'une ou l'autre partie — si bien que toute échéance est celle que vous choisissez. Signée trop tôt, la procuration reste ouverte pendant tout le chantier ; signée trop tard, les documents risquent de ne pas être certifiés, traduits et livrés lorsque le notaire est réservé. La réponse pratique consiste à remonter le temps depuis la date de livraison qui vous est communiquée, votre avocat fixant chaque étape.

La distance ajoute une variable. La République dominicaine vit à l'heure normale de l'Atlantique toute l'année, sans heure d'été : Punta Cana est à la même heure que la côte Est des États-Unis de mars à novembre, et une heure en avance l'hiver. Les acheteurs en Europe ou sur la côte Pacifique ont intérêt à préciser par écrit à quel jour, et aux heures ouvrables de qui, renvoie une échéance.

1. Fixer la portée et la date de fin
   Énumérez la résidence, les actes — signer l'acte définitif, déposer le transfert, retirer le titre — et la date au-delà de laquelle la procuration cesse d'avoir effet.
2. Signer devant un notaire chez vous, ou dans un consulat
   Les consuls dominicains à l'étranger peuvent faire office de notaires pour des actes destinés à produire leurs effets dans le pays ; un acheteur qui n'a pas la nationalité dominicaine doit demander au consulat, et à son avocat, s'il recevra la procuration avant de prendre rendez-vous.
3. Ajouter la certification indiquée par votre avocat
   La Convention de La Haye sur l'apostille s'applique en République dominicaine depuis 2009, et les notes du registre mentionnent aussi une légalisation au ministère des Affaires étrangères pour les documents liés à un transfert immobilier ; laquelle des deux votre procuration exige relève de votre avocat.
4. La faire traduire par un interprète judiciaire
   Une procuration rédigée dans une autre langue que l'espagnol est accompagnée de la traduction d'un interprète judiciaire, et dans la pratique dominicaine la signature de cet interprète est ensuite légalisée à la Procuraduría General de la República.
5. Envoyer l'original par coursier et confirmer sa réception
   Adressez l'original à la personne qui signera, demandez à votre avocat si une copie peut suffire, et obtenez une confirmation écrite que le dossier est complet avant que la date de l'acte ne soit fixée.

Que se passe-t-il au registre foncier une fois l'acte signé ?

La signature de l'acte n'est pas la ligne d'arrivée ; l'inscription l'est. Le Registro de Títulos travaille à partir d'une liste publiée lorsqu'il enregistre un transfert par vente, et trois éléments de cette liste changent quand quelqu'un signe pour vous : la procuration elle-même, les pièces d'identité du représentant en plus de celles des parties et — puisque vous êtes une partie étrangère — votre passeport accompagné de la pièce d'identité nationale de votre pays comme second document officiel. Si le titre ne mentionne aucun conjoint alors qu'une pièce d'identité indique un autre état civil, un acte de mariage est également demandé : un acheteur marié a donc intérêt à décider à l'avance avec son avocat si son conjoint se joint à la procuration.

Le dossier n'a pas à être porté dans un bureau précis : il peut être déposé auprès de n'importe quel Registro de Títulos par dépôt à distance ou via le bureau virtuel du Registro Inmobiliario. Le registre demande aussi un certificat de la DGII sur l'impôt foncier annuel (IPI), valide à la date du dépôt et attestant que le bien est à jour ou exonéré, avec le reçu de l'impôt de transfert ou un certificat d'exonération de la DGII. Lorsqu'un achat relève de CONFOTUR, l'exonération de l'impôt de transfert de 3 % ne concerne que les premiers acquéreurs auprès du promoteur et doit être demandée puis inscrite sur le titre : elle a donc sa place parmi les actes que nomme la procuration.

Dans un immeuble en copropriété, chaque lot reçoit son propre certificat de titre une fois le régime de copropriété inscrit, et c'est ce certificat que votre avocat devrait vous transmettre à la clôture du dossier. Selon l'article 1993, la personne qui a agi pour vous vous doit compte de tout ce qu'elle a fait et doit vous remettre tout ce qu'elle a reçu en votre nom — certificat compris.

Qui peut s'occuper du condo après la livraison, et avec quelle procuration ?

Une fois la résidence à vous, la nature des signatures change. Les affaires courantes — l'administration de la copropriété, les services publics et contrats d'entretien, les clés, l'accès des artisans après une tempête — sont des actes d'administration, exactement ce qu'une procuration rédigée en termes généraux peut couvrir selon l'article 1988. Une procuration distincte, limitée à l'administration, est donc le document naturel pour un proche ou un gestionnaire qui veille sur un logement de Riviera Bay pendant votre absence.

Gardez-la séparée de la procuration pour l'acte, pour trois raisons :

• Autre personne, autre confiance. L'avocat qui a conclu l'achat pour vous est rarement la personne qui doit répondre aux appels au sujet d'une terrasse qui fuit.
• Un plafond intégré. Comme une formulation générale n'atteint que l'administration, le titulaire ne peut ni vendre ni hypothéquer le logement sauf si vous ajoutez expressément ces actes, ce que vous ne devriez pas faire.
• Plus simple à révoquer. Selon l'article 2004, vous pouvez révoquer un mandat quand bon vous semble et en exiger la restitution ; une procuration limitée à la gestion se retire sans toucher à rien d'autre.

Inscrivez deux limites de plus. Interdisez la substitution, sauf si vous nommez vous-même le substitut, car selon l'article 1994 le mandataire qui confie sa mission à un tiers répond de celui-ci lorsque la procuration ne l'autorisait pas. Et fixez la fréquence et la forme des comptes rendus que le titulaire vous doit. Si vous changez de gestionnaire, souvenez-vous de l'article 2005 : une révocation notifiée au seul ancien gestionnaire n'est pas opposable aux tiers qui ont traité avec lui sans la connaître ; prévenez donc l'administration de la copropriété et tout fournisseur qui s'est fié à la procuration. Désigner un nouveau mandataire pour la même affaire révoque l'ancien à compter du jour où celui-ci en est informé (article 2006).

Une procuration change celui qui signe, pas celui qui possède. Les déclarations fiscales et les obligations de copropriété restent les vôtres ; vérifiez avec votre avocat ce que le titulaire peut déposer en votre nom.

Quand la procuration n'est-elle pas le bon outil ?

Un poder résout la distance. Ce n'est pas toujours la meilleure réponse, et un acheteur prudent en utilise aussi peu que l'achat le permet.

• Quand vous pouvez être présent. Si un séjour à Punta Cana est déjà prévu autour de la livraison, signer l'acte en personne supprime la rédaction, la certification, la traduction et le coursier — et le risque que l'un d'eux ne soit pas prêt le jour venu.
• Quand l'acte est de ceux que vous préférez garder. Emprunter sur le logement, le revendre ou céder votre contrat sont des actes de propriété : laissez-les hors de toute procuration à moins de le vouloir vraiment, et signez-les vous-même lorsque c'est possible.
• Quand le seul candidat se trouve de l'autre côté de la transaction. Personne de lié au vendeur ne devrait détenir votre procuration. Si vous n'avez pas encore d'avocat dominicain indépendant, désignez-en un avant de signer la moindre procuration.
• Quand la voie reste incertaine. Si le consulat ne confirme pas qu'il reçoit les procurations de non-ressortissants, ou si votre avocat ne peut pas encore dire si l'apostille ou la légalisation au ministère des Affaires étrangères s'applique, attendez la réponse plutôt que de signer un document qui risque d'être renvoyé.
• Quand une procuration antérieure est toujours ouverte. Avant d'en accorder une nouvelle pour la même affaire, décidez si la première doit prendre fin, et prévenez tous ceux qui s'y sont fiés.

Chacun de ces points se discute avec un avocat dominicain indépendant que vous choisissez et rémunérez, et qui n'agit que pour vous. Cette page explique comment les pièces s'articulent ; elle ne constitue pas un avis juridique sur votre dossier.

Questions fréquentes

Une seule procuration peut-elle couvrir à la fois la promesse de vente et l'acte de livraison ?

C'est possible si les deux actes et la résidence sont nommés expressément, mais beaucoup d'acheteurs à l'étranger signent eux-mêmes la promesse et n'accordent une procuration que pour l'acte, à l'approche de la livraison. Comme le Code civil ne fixe aucune échéance automatique au mandat, une procuration unique signée au départ resterait ouverte pendant tout le chantier, sauf si vous y inscrivez une date de fin.

Le titulaire de ma procuration doit-il se trouver à Punta Cana ?

Pas pour le dépôt au registre : le dossier de transfert peut être déposé auprès de n'importe quel Registro de Títulos par dépôt à distance ou via le bureau virtuel du Registro Inmobiliario. L'acte lui-même se signe devant le notaire que votre avocat organise ; demandez donc tôt qui s'y rendra, et où.

Un membre de ma famille peut-il gérer mon condo à Riviera Bay avec une procuration ?

Oui, au moyen d'une procuration limitée à l'administration — copropriété, services publics, clés et artisans. Une formulation générale ne couvre que les actes d'administration : un proche qui la détient ne peut donc ni vendre ni hypothéquer le logement, sauf si vous ajoutez ces actes expressément.

Que se passe-t-il si je révoque la procuration en plein achat ?

Vous pouvez la révoquer quand vous le souhaitez, mais prévenez tous ceux qui pourraient s'y fier — le mandataire, le notaire et l'équipe juridique du promoteur — car une révocation notifiée au seul mandataire n'est pas opposable aux tiers qui ont agi sans la connaître. Ce que le mandataire a fait avant d'apprendre la révocation reste en principe valable.